メゾン・ド・ヴィレ日本橋浜町がお手伝いします
最上階から見下ろす夜景に憧れ、大事なものを見失わなければいいがとつくづく思う。
機械式駐車場は面倒でカネがかかる駐車場にカネのかかるマンションはいいマンションとはいえない。
機械式の駐車場は最悪で、非常にメンテナンス費用がかかり、管理料金がバカにならない。
敷地内の土の上に戸数分以上の駐車場を確保しているマンションがベストで、リースの機械を入れているところなどは絶対に避けた方がいい。
子育て施設はタダではない子育て施設を売り物にしているマンションが増えた。
キッズルーム(保育施設)とかプレイロット(屋外遊技場)といった類で、パンフレットにその充実ぶりをアピールするケースも多い。
しかしそれらは販促用のイメージ写真やイラストで、実際の施設は実に貧相だったり、それなりに充実しているとしても法外な管理料に反映されていたりする。
共用の施設はタダで使えるものだと思い、「子育て施設がついているからトク」と勘違いしている人がいるが、施設があれば、それを維持するための費用がかかるのが当然で、その分の費用は居住者が負担しなければならない。
そもそも子供のいない居住者にしてみれば、不要なコストを負担するわけで、いずれ不満の声が出てくる可能性がある。
今後、トラブルの温床になるのではないか。
立地や周辺環境は将来予測を忘れるな場所選びは、駅から徒歩圏であるか、近辺にスーパーがあるか、子育てに適当な住環境かなどを基本に考える以外ない。
その際、現在の環境だけでなく、一〇年、二〇年先の環境予測を忘れてはいけない。
周辺の開発計返ってこない。
必ず役所で調べる必要がある。
隣が畑や更地や駐車場だったりする場合は後でそこがどのような用途の変貌を遂げるかわからない。
またいまは賑やかでも将来寂れる要素はないかといった視点からのチェックも不可欠だ。
地盤は大丈夫か自然の地形から見た場合、谷底低地、沼沢地、中小河川の流域低地は地盤が弱く、地虞が起きたときに揺れが増幅されやすい。
地名に川とか沼とかつく場所はもともとそういう場所だったところが多く、地盤のいいところではない。
地滑りの起きやすい崖地なども危ない。
また埋め立て地や造成地などの人工的に手を加えられた宅地も危険だ。
知人の知り合いが横須賀市の塵め立て地に建つマンションを三〇〇〇万円以上出して買ったが、いずれ地盤がゆるまないか、大丈夫だろうか、と心配である。
そうでなくても横須賀は葉山ロームといってあまりいい地盤ではないのだ。
基礎は大丈夫か建物を建てるには地盤の強さ(日地耐力)に応じた基礎をつくる必要がある。
地耐力に応じてどのような基礎を儲けるべきかは一戸建て・マンションそれぞれに決まっている。
特に戸建ての場合は軟弱地盤に対応するための上分な基礎が施されていないために地盤沈下が起きて壁にひびが入ったり建物が歪んだりするケースが多い。
あらかじめ地盤を調べ、あまりよくない地域であれば、買わない方がいい。
どうしてもほしい場合は第三者に施工監理を依頼し、必要な基礎工事がなされているか、チェックした方がいい。
三階建てミ二戸建ては違法建築と欠陥のデパート安価な.リ建てとして都市部で急増している三階建て、一戸建ては「違法建築と欠陥のデパート」と呼ばれている。
大阪では行政自ら「七～八割は違法建築」と認めているほどで、実際には供給されるミニ建ての九割以上に構造的欠陥があるとみられている。
ここでいう構造的欠陥とは耐震性能と耐火性能で、地震がくればたちまち倒れるし、火災が起きれば延焼を防げないという。
そもそもミ上二戸建ては一筆の上地を三等分とか国等分にした狭小地に薄く切ったヨウカンのような二一階建てを建てて売るもので、別名「ヨウカン切りハウス」。
隣戸との間は人も入れないほど狭い。
いくら安いから、いくら一戸建てが欲しいから、といって、よくもまあ、あんなものを買う気になると呆れるしかない。
いまはそうまでして持ち家幻想に惑わされる時代ではないのだ。
契約・管理編不動産会社や管理会杜とどうつき合うが「重要事項」の説明はほんとうに重要だ。
売買契約に当たっては必ず業者から「重要事項」の説明がある。
その、上な内容は、敷地に関する権利の種類及び内容、・共用部分に関する規約等の定め、・専用使用権に関する規約等の定める計画修繕積立金等に関する事項、・通常の管理費用の額、・管理費の委託先等である。
マンション入居後にトラブルが生じたときは、その内容によっては重要事項で説明を受けたかどうかが争点になることが多い。
疑問に思ったことがあれば、その場で質問して答えをメモし、その担当者の印鑑をもらっておくといい。
後で有力な証拠になる。
総戸数と販売戸数の違う物件は要注意マンションによっては総戸数と販売戸数が違う場合がある。
何度かに分けて分譲し、最終的に全部の住一Hを売却するならいいのだが、「等価交換方式」で建てられた物件では、「非分譲住戸」といって最後まで.部の住戸が販売されない場合がある。
土地を提供した元地主が見返りに総一日数のうちの何割かを無償で取得し、賃貸に出したりするからだ。
仮に総戸数三〇戸のうち八〇％を元地主が所有していれば、区分所有者の四分の一以上に相当する票を持っていることになる。
管理規約の改正は四分の三以上の賛成で可能だが、元地主が「ノー」といえば改正案は通らない。
この手のマンションは事実上、元地主に牛耳られる可能性がある。
おかしな権利関係が設定されていないか売買契約書や管理規約(管理会社が分譲時に提供する管理規約)には居住者が不利になるようなおかしな権利関係が設定されている場合が多い。
たとえば駐車場が元地主の所有になっていて無償で優先使用できたり、居住者から使用料が入る形になっている。
あるいは管埋事務所(管理人室)や集会室がマンションの売り主やその子会社の管理会社の所有になっていて、事実上、彼らに管理の実権を握られている1といったケースだ。
こんなマンションは絶対に貰ってはいけない。
以下、居住者が不利になるような、おかしな権利設定を整理しておく。
・敷地の.部を販売会社が所有している・近隣対策で居住者の不利になるような取り決めがなされている・優先販売される住戸があり、その購入者が不当な利益を享受できるようになっている・敷地内の駐車場用地や駐車場の専有使用権が別途分譲され、居住者以外の所有者がいる・アフターサービスや暇庇担保保証期間が不当に短く設定されている・「売れ残り物作の管理費や修繕積立金は払わない」旨の内容が売買契約書や原始管理規約に盛り込まれている二〇〇戸以上の規模なのに管理人が常駐していない・管理会社が管理事務所や集会場の所有権を持っていて管理組合から使用料をとっている・管理会社が駐車場用地を無償で借り受け、そこに機械式の駐車場を設置して使用料をとっている・管理費や修繕積立金を管理会社名義の鋏行目座に振り込ませている・管理費や修繕積立金の通帳と理事長印を管理会社が保管している。
管理会杜は変更できない」旨の条項が売買契約書や原始管理規約に盛り込まれている。
敷地内に駐車場がなく、周辺駐中場のすべてを元地上が所有している。
元地上上の家族やその関係者が管理会社を経営している。
元地上やその関係者が一、二階などで店舗を経営している。
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